La loi ALUR de 2014 a profondément modifié les règles de surélévation en copropriété pour faciliter la densification urbaine. Mais en pratique, les projets se concrétisent-ils plus facilement ou les obstacles persistent-ils ?

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Quel était le blocage avant la loi ALUR ?

Avant 2014, surélever un immeuble en copropriété relevait du parcours du combattant juridique :

• Unanimité obligatoire : Tout projet de surélévation nécessitait l'accord de 100% des copropriétaires, rendant quasi impossible toute décision dans les copropriétés de plus de 10 lots
• Pas de droit de priorité : Le copropriétaire du dernier étage n'avait aucun avantage particulier, alors qu'il subissait directement les nuisances du chantier
• Flou juridique : Le statut des nouveaux lots créés et leur intégration dans la copropriété n'étaient pas clairement définis

Résultat : moins de 100 projets de surélévation par an en France avant 2014, malgré un potentiel énorme (40 000 logements créables rien qu'à Paris).

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Qu'est-ce que la loi ALUR a changé concrètement ?

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a introduit trois avancées majeures :

1. Majorité des 2/3 au lieu de l'unanimité
Désormais, un projet de surélévation peut être voté à la double majorité de l'article 26 : majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix. Cette règle facilite considérablement l'adoption des projets.

2. Droit de priorité pour le dernier étage
Le ou les copropriétaires du dernier étage disposent d'un droit de priorité de 2 mois pour acquérir ou réaliser eux-mêmes la surélévation. Ce mécanisme compense les nuisances qu'ils subiront et valorise leur bien.

3. Financement par la vente des nouveaux lots
La copropriété peut décider de céder le droit de surélever à un promoteur ou investisseur. Les fonds récoltés financent alors des travaux de rénovation énergétique ou de mise en conformité, allégeant les charges des copropriétaires.

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Quelles sont les étapes concrètes pour surélever en copropriété ?

Malgré la loi ALUR, un projet de surélévation reste complexe et nécessite un phasage rigoureux :

Étape 1 : Étude de faisabilité technique (2 à 3 mois)
Un bureau d'études structure vérifie la capacité portante des fondations et murs existants. L'ossature métallique légère, jusqu'à 60% plus légère que le béton, maximise les chances de faisabilité sans renforcement coûteux.

Étape 2 : Vérification réglementaire (1 mois)
Consultation du PLU (Plan Local d'Urbanisme) pour confirmer les hauteurs maximales autorisées et les règles de gabarit. À Paris et Lyon, ces règles varient fortement d'un arrondissement à l'autre.

Étape 3 : Première assemblée générale - Information (vote indicatif)
Présentation du projet, de l'étude de faisabilité et du budget prévisionnel. Discussions avec les copropriétaires pour recueillir leurs questions et ajuster le projet.

Étape 4 : Exercice du droit de priorité (2 mois)
Notification officielle au(x) copropriétaire(s) du dernier étage qui disposent de 2 mois pour se positionner.

Étape 5 : Assemblée générale décisive - Vote à la majorité 2/3
Vote de la résolution autorisant la surélévation. Si adoptée, désignation d'un maître d'ouvrage (syndic, ASL ou société dédiée).

Étape 6 : Permis de construire (3 à 4 mois d'instruction)
Dépôt et obtention du permis de construire, puis respect du délai de recours des tiers de 2 mois.

Étape 7 : Travaux en ossature métallique (3 à 4 mois)
Réalisation rapide grâce à la préfabrication et l'assemblage des éléments métalliques, minimisant les nuisances pour les résidents.

Au total, comptez 18 à 24 mois entre la première réflexion et la livraison des nouveaux lots.

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Combien coûte une surélévation en copropriété ?

Le budget d'une surélévation en copropriété varie considérablement selon la localisation et la complexité technique :

Pour une surélévation en ossature métallique en copropriété, comptez entre 2 500 € et 6 000 € par m² créé. Cette large fourchette s'explique par plusieurs facteurs décisifs :

• Localisation géographique : À Paris centre, les coûts atteignent 5 000 à 6 500 €/m² en raison des contraintes d'accès, des horaires restreints et du coût de la main-d'œuvre. À Lyon et dans les métropoles régionales, comptez 3 500 à 5 000 €/m²
• État du bâtiment existant : Si des renforcements de structure s'avèrent nécessaires malgré la légèreté de l'acier, le budget peut augmenter de 15 à 25%
• Niveau de finitions : Des finitions standard se situent dans la fourchette basse, tandis que des prestations haut de gamme (parquets massifs, menuiseries sur mesure) atteignent la fourchette haute
• Contraintes de chantier en site occupé : Les surélévations en copropriété habitée nécessitent des précautions particulières (horaires limités, accès sécurisés, protections renforcées) qui augmentent les coûts de 10 à 15%

Anticipez les dépassements : Les projets avec contraintes patrimoniales (secteurs sauvegardés, ABF) ou nécessitant des travaux de mise en conformité de l'immeuble existant peuvent dépasser la fourchette haute indiquée.

Prévoyez une marge de sécurité de 10 à 15% dans votre budget initial pour absorber les imprévus techniques.

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Quels sont les freins qui persistent malgré la loi ALUR ?

Malgré les avancées, plusieurs obstacles ralentissent encore les projets :

• Opposition de minorité bloquante : Obtenir 2/3 des voix reste difficile dans les copropriétés où les propriétaires sont peu impliqués ou méfiants. Il faut souvent plusieurs assemblées générales
• Craintes sur les nuisances : Les copropriétaires redoutent le bruit, la poussière et les infiltrations pendant les travaux. L'ossature métallique réduit ces nuisances (chantier sec, rapide) mais l'argument doit être bien expliqué
• Complexité de la gestion financière : Qui encaisse les fonds de la vente des lots ? Comment sont-ils redistribués ? Le cadre juridique reste flou et nécessite souvent la création d'une ASL (Association Syndicale Libre) dédiée
• Fiscalité peu attractive : La plus-value réalisée par la copropriété est soumise à l'impôt sur les sociétés, réduisant l'attractivité financière de l'opération

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Comment convaincre les copropriétaires réticents ?

Plusieurs arguments facilitent l'adhésion au projet :

• Valorisation de leur bien : Un immeuble surélevé avec travaux de rénovation financés voit la valeur de tous les lots augmenter de 15 à 25%
• Réduction des charges : Les nouveaux copropriétaires participent aux charges, diluant les coûts pour les existants
• Travaux de rénovation financés : Ravalement, toiture, isolation thermique peuvent être payés par la vente du droit de surélever
• Rapidité du chantier OML : 3 à 4 mois de travaux au lieu de 6 à 8 mois limitent considérablement les nuisances

Présenter une étude de cas concrète avec simulation financière personnalisée augmente significativement les chances de vote favorable.

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Le PPPT obligatoire change-t-il la donne ?

Depuis 2025, le Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Ce plan décennal identifie les travaux nécessaires (rénovation énergétique, mise en sécurité) et leur coût.

La surélévation peut s'inscrire dans ce cadre comme solution de financement innovante : vendre le droit de surélever permet de financer une partie substantielle des travaux du PPPT sans appel de fonds lourd auprès des copropriétaires.

Cette approche couplée (PPPT + surélévation) gagne rapidement en popularité à Paris et Lyon où les copropriétés anciennes doivent réaliser d'importants travaux de mise aux normes.

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